一个星期遇到3个半夜咨询的，听到短信提醒，好不容易打起精神回复。结果回复发过去后的10分钟、20分钟、30分钟...没！有！动！静！

很多房客喜欢在深夜“撩拨”房东，还是那种撩完就跑，再也没有回应的！

“我很苦恼。一方面我觉得自己做了无用功白白付出时间精力，却让客人跑了；另一方面也确实不知道该怎么做才能提高预订。”房东赵小姐吐槽到。

为什么你总是遇到撩完就跑的房客？

80%房东在遭遇撩完就跑的情况后，通常会这么总结这件事情：我房子不好看/客人不行/半夜咨询一般都成不了...

有道理吗？有一定道理。

半夜咨询的客人一般都是着急入住，需要当天就住进去的。但往往这个时候大部分房东的门店处于关房状态，房东接单意愿也比较弱。

房子美观程度也和预订率息息相关，美观程度越高，自然预订率也会呈现正相关的趋势。但最有可能的情况是：客人本来就在同时跟多个房东沟通。

在实际订房操作中，客人往往同类型的民宿看上了四五套，为了保证效率，他可能同时跟四五个房东对话，来了解具体情况。当你看到消息，进行回复的时候，可能客人已经在其他房东那里完成了房间预定了，自然就不会再理你。

这就牵扯到针对入住咨询，房东需要遵守的一些原则。它们能在最大程度上，保证来咨询的客户高几率转化成预订的客户。

提高预订率这2点务必注意

第一步：及时回复

不光是回头客推荐/小程序浏览/自媒体渠道，只要是来找房东咨询入住事宜的。为了保证他不被别的房东吸引走，最最基础的操作就是：及时回复！

客人找你了解入住详情，释放的信号就是：我已经看上你的房子了，还想就一些细节问一问，没什么问题，我就下单了。

如果房客很长时间才回复，往往客人会觉得：第一，房东不够敬业。第二，房东不在乎我，“我来住你的房子，你居然还要我等你回复？”一位房客曾经这么吐槽。

在日常经营当中，房东要时刻保持开机状态，争取做到有咨询，第一时间回复。

当然，半夜咨询是一件很折磨人的事情。如果房东不想在半夜接到咨询消息，同样可以在小程序后台修改接待时间，这样就避免在休息时间遭遇消息的狂轰乱炸。

做到及时回复，是完成咨询入住-预定整个转化流程的第一步。

第二步就是揣摩客人需要，展示卖点，帮助客人解决问题。

客人订房肯定有着自己的考量：出差/家庭旅行/度蜜月/学习/短租...

针对不同的目的，房东要说出针对性的话。

【房东赵先生就接到过这么一个消息：我看您这套房子是三室一厅，我们想问附近有没有菜市场之类的，有老人孩子，住的时间也可能比较长。】

“赵先生考虑了片刻就回复到：您的眼光很棒！这套房子是标准的公寓电梯房（不必担心老人），小区有保安24小时巡逻（安全有保障），附近有一个菜市场和本地最大的海鲜市场（生活方便），坐公交20分钟车程有一个儿童游乐园，离小区2站地还有一个三甲医院（医疗、游玩方便）。可以说条件特别便利了~您这边打算住多长时间呢？连住七天我们这边是有优惠的。”

这段回复，包含了大量的细节描述。开头小小夸奖对方一番，中间说出家庭出游最关心的细节，最后直接问住多长时间，不给客人说“不”的机会，一般而言，这种程度的回复，足以让客人预订房源了。

针对不同的目的，卖点自然是不同的。

1、度蜜月：就要突出距离景区便捷，房间美观程度高、私密性好等；

2、学习：就要突出小区安静，隔音效果好，衣食住行便利；

3、出差：就要突出紧靠核心商务区，交通便利，吃住方便花样多。

除此以外，在小程序房源描述上，尽可能多的展示入住细节：最多住几人、周边景点、房屋情况等。这样可使房客更清晰地了解详情，在咨询的时候，只需回复关键信息，提高入住率。

琐碎的要求如何委婉拒绝？

在实际咨询入住过程中，有很多房客会提出一些难以回答的问题。面对这些问题，房东该如何接招呢？

1.我想现场看看房子，然后再决定要不要预定。

这个时候说拒绝就太过简单粗暴。首先应该强调的就是：小程序上的照片都是实拍的，跟现实情况是一致的，不会出现照片和房源不一致的状况。其次可以利用其他客人的评价来为自家民宿背书：房子跟照片一致~还原度超高！

2.我觉得你们家房子太好了，但是有点小贵，能不能便宜一点？

遇到这种“砍价”的。第一步可以强调“连住7天会有x折优惠”，再结合小程序的优惠券、分享减免等优惠，避免直接拒绝对方。如果对方还在纠缠“砍价”，房东这边可以在强调“拒绝”的态度的基础上，诉说一下辛苦，引起客人同情。

很多时候，大家都在抱怨没订单。殊不知，有的房东在咨询入住-预订这个流程中，转化率低得吓人。

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